La côte basque attire chaque année des milliers de touristes séduits par ses plages, son art de vivre et sa culture. Pendant longtemps, cette dynamique a favorisé l’essor de la location saisonnière touristique de courte durée à Biarritz. Mais aujourd’hui, ce modèle montre ses limites. Face à une tension croissante sur le marché locatif, les autorités locales durcissent le ton, et les opportunités se déplacent peu à peu vers des investissements plus durables.
🏛️ La location saisonnière à Biarritz : une activité de plus en plus encadrée
Depuis plusieurs années, la municipalité de Biarritz impose des règles pour réguler les locations saisonnières : enregistrement en mairie, durée limitée à 120 jours pour les résidences principales, obligation de compensation pour les résidences secondaires transformées en meublé touristique…
Mais la tendance s’est accélérée fin 2024 : la Communauté d’Agglomération du Pays Basque (CAPB) a adopté une réglementation encore plus stricte dans les communes les plus sous pression, dont Biarritz, Bayonne, Anglet et Saint-Jean-de-Luz. Ces mesures visent clairement à freiner la location touristique au profit de l’habitat permanent.
⚖️ Un exemple concret : 10 000 € d’amende pour avoir enfreint la réglementation encadrant les locations de type Airbnb
Le tournant est symbolisé par une décision de justice sans précédent qui date d’avril 2025. Un propriétaire (sous la forme d’une SCI) vient ainsi d’être condamné à payer 10 000 euros d’amende. Cela pour avoir loué son appartement en meublé touristique de type Airbnb, sans avoir respecté l’obligation de compensation imposée par la CAPB.
Ce jugement, relayé dans la presse régionale, marque un signal fort : les contrôles seront renforcés et les sanctions bel et bien appliquées.
📉 Le modèle de location saisonnière à Biarritz en perte de vitesse
Outre le durcissement réglementaire, d’autres éléments rendent la location touristique moins attrayante :
• Rentabilité en baisse, surtout si l’on respecte les contraintes légales.
• Instabilité juridique, avec des règles susceptibles d’évoluer rapidement.
• Risque d’image : dans un contexte de crise du logement local, certains propriétaires sont perçus comme spéculateurs, ce qui peut affecter leur réputation.
🏘️ Une autre voie : loger les locaux, investir utile
Face à ce constat, il devient stratégique d’orienter ses investissements vers des résidences principales ou des logements à l’année, notamment pour les familles, jeunes actifs, retraités ou travailleurs du territoire. Ces profils sont en forte demande, mais peinent à se loger.
Investir pour loger des habitants à l’année, c’est :
• Répondre à une demande réelle et constante.
• Valoriser son bien dans la durée.
• S’inscrire dans une démarche éthique et responsable.
• Bénéficier d’un climat réglementaire plus stable.
Et si vous investissiez aussi autrement ?
Le Pays basque est aussi un territoire d’innovation… certains investisseurs choisissent déjà de vendre ou d’acheter en cryptomonnaies (Bitcoin, Ethereum…), ou en Eusko, la monnaie locale. Un positionnement moderne et engagé, qui peut s’allier avec une stratégie patrimoniale durable.
🎯 Location saisonnière Biarritz, en bref...
La location touristique, autrefois synonyme de rendement rapide, devient aujourd’hui plus contraignante, plus risquée et moins rentable. À l’inverse, investir dans des logements à destination des résidents permanents s’avère plus pérenne, socialement responsable et mieux accepté par les autorités locales.
À Biarritz comme ailleurs, l’immobilier de demain sera durable, ancré et local.
🙏 Merci pour votre lecture !
Comme toujours, je reste à votre écoute pour échanger sur votre projet immobilier.
Articles de blog complémentaires
Avant toute chose, précisons qu’il n’est pas toujours nécessaire de rénover intégralement un logement avant sa mise en vente. Mais dans certains cas, des améliorations ciblées permettent de :
Avant d’agir, il est essentiel de connaître les faiblesses de votre bien 
C’est souvent le premier poste recommandé.
Les anciennes menuiseries ont un impact très défavorable sur le DPE, car elles entraînent d’importantes déperditions thermiques.
Plus coûteuse que celle des combles, elle peut néanmoins faire passer un cap important au niveau énergétique.
Un vieux chauffage au fioul ou une chaudière gaz énergivore peut plomber la note !
Souvent négligée, la ventilation est pourtant indispensable à une bonne qualité de l’air et à la régulation de l’humidité, surtout en zone côtière.
Si vous n’avez ni le temps ni le budget pour des rénovations lourdes, voici quelques améliorations faciles à mettre en œuvre :
💬 Beaucoup de propriétaires se disent : « Je ne veux pas faire moitié de travaux si ça ne fait pas passer mon bien en DPE C. »
Avant de faire un choix, il est essentiel de comprendre pourquoi le mandat simple, malgré sa souplesse apparente, représente un véritable frein à la réussite de votre vente.
1. 🌐 Diffusion ultra‑large :
Une maison bioclimatique est une construction conçue pour réduire au minimum sa consommation énergétique en tirant pleinement parti des caractéristiques du site et des conditions climatiques locales.
Voici les 5 piliers essentiels d’une conception bioclimatique réussie :
Opter pour une maison bioclimatique, c’est faire le choix d’un habitat économe, confortable et écologique.
Depuis janvier 2022, la 
La maison bioclimatique ne se limite pas aux climats ensoleillés. Bien conçue, elle s’adapte à presque tous les contextes géographiques, des zones froides aux régions méditerranéennes, en passant par les zones humides ou tempérées.
La qualité énergétique
Les frais de notaire désignent l’ensemble des frais d’acquisition d’un bien immobilier.
Pour bénéficier des frais réduits, la maison doit être considérée comme neuve au sens fiscal.
Vous pouvez bénéficier de frais réduits si vous achetez :
Même si la maison est récente, les frais restent élevés dans les situations suivantes :
Si vous achetez un terrain nu et que vous faites construire ensuite, vous payez :
Vivre et travailler dans 
Jusqu’ici ce prêt était limité à l’achat d’appartements neufs en zones tendues (A, A bis et B1) et de logements anciens en zones rurales (B2 et C) sous réserve de travaux à hauteur d’au moins 25 % du coût total de l’opération.
Au-delà de ces deux changements majeurs, il faudra aussi prendre en compte une réduction des aides à la rénovation énergétique puisque le budget 2025 alloué à 
L’une des premières étapes d’un projet immobilier consiste à 
L’organisation des JO a offert à la France une visibilité exceptionnelle à l’échelle mondiale.
Les effets indirects des JO ont renforcé une tendance déjà amorcée depuis la pandémie : la recherche de résidences secondaires dans des régions offrant nature, océan, culture et authenticité.
Autre effet constaté durant l’été olympique : la forte demande de locations saisonnières sur la Côte basque, y compris de la part de visiteurs français fuyant la foule parisienne.
Au-delà de la dynamique conjoncturelle, les JO ont agi comme un catalyseur pour le marché immobilier basque.