Biarritz attire chaque année des milliers de touristes séduits par son littoral, son art de vivre et sa culture basque. Pendant longtemps, cette dynamique a favorisé l’essor de la location touristique de courte durée.
Mais aujourd’hui, ce modèle montre ses limites. Face à une tension croissante sur le marché locatif, les autorités locales durcissent le ton, et les opportunités se déplacent peu à peu vers des investissements plus durables.
Une activité de plus en plus encadrée
Depuis plusieurs années, la municipalité de Biarritz impose des règles pour réguler les locations saisonnières : enregistrement en mairie, durée limitée à 120 jours pour les résidences principales, obligation de compensation pour les résidences secondaires transformées en meublé touristique…
Mais la tendance s’est accélérée fin 2024 : la Communauté d’Agglomération du Pays Basque (CAPB) a adopté une réglementation encore plus stricte dans les communes les plus sous pression, dont Biarritz, Bayonne, Anglet et Saint-Jean-de-Luz. Ces mesures visent clairement à freiner la location touristique au profit de l’habitat permanent.
Un exemple concret : 10 000 € d’amende pour avoir enfreint la réglementation encadrant les locations de type Airbnb
Le tournant est symbolisé par une décision de justice sans précédent qui date d’avril 2025 : un propriétaire (sous la forme d’une SCI) vient ainsi d’être condamné à payer 10 000 euros d’amende pour avoir loué son appartement en meublé touristique de type Airbnb, sans avoir respecté l’obligation de compensation imposée par la CAPB.
Ce jugement, relayé dans la presse régionale, marque un signal fort : les contrôles seront renforcés et les sanctions bel et bien appliquées.
Le modèle saisonnier en perte de vitesse
Outre le durcissement réglementaire, d’autres éléments rendent la location touristique moins attrayante :
• Rentabilité en baisse, surtout si l’on respecte les contraintes légales.
• Instabilité juridique, avec des règles susceptibles d’évoluer rapidement.
• Risque d’image : dans un contexte de crise du logement local, certains propriétaires sont perçus comme spéculateurs, ce qui peut affecter leur réputation.
Une autre voie : loger les locaux, investir utile
Face à ce constat, il devient stratégique d’orienter ses investissements vers des résidences principales ou des logements à l’année, notamment pour les familles, jeunes actifs, retraités ou travailleurs du territoire. Ces profils sont en forte demande, mais peinent à se loger.
Investir pour loger des habitants à l’année, c’est :
• Répondre à une demande réelle et constante.
• Valoriser son bien dans la durée.
• S’inscrire dans une démarche éthique et responsable.
• Bénéficier d’un climat réglementaire plus stable.
Et si vous investissiez aussi autrement ?
Le Pays basque est aussi un territoire d’innovation… certains investisseurs choisissent déjà de vendre ou d’acheter en cryptomonnaies (Bitcoin, Ethereum…), ou en Eusko, la monnaie locale. Un positionnement moderne et engagé, qui peut s’allier avec une stratégie patrimoniale durable.
Pour conclure
La location touristique, autrefois synonyme de rendement rapide, devient aujourd’hui plus contraignante, plus risquée et moins rentable.
À l’inverse, investir dans des logements à destination des résidents permanents s’avère plus pérenne, socialement responsable et mieux accepté par les autorités locales.
À Biarritz comme ailleurs, l’immobilier de demain sera durable, ancré et local.
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