C’est une petite révolution qui se prépare sur la côte basque. Les résidences secondaires sont désormais exclues de tous les futurs projets immobiliers dans les communes de Bayonne, Anglet, Biarritz, Boucau et Bidart. Cette décision vient d’être votée par la Communauté d’agglomération du Pays Basque (CAPB), et marque un tournant dans la politique du logement local.
❓ Pourquoi cette décision maintenant ?
Le constat est connu : la côte basque est confrontée depuis des années à une crise du logement sans précédent. Les prix explosent, les logements disponibles à l’année se raréfient, et de nombreux habitants peinent à se loger dignement dans leur propre territoire.
À cela s’ajoute la pression constante exercée par les résidences secondaires, qui représentent jusqu’à la moitié du parc immobilier dans certaines communes comme Guéthary, Saint-Jean-de-Luz ou Biarritz.
Dans ce contexte, les élus locaux ont décidé de frapper fort. Leur volonté : réserver les futurs logements à des résidences principales, pour que les habitants à l’année ne soient plus relégués à l’intérieur des terres, loin de leur vie, de leur famille, de leur travail.
📜 Que dit le règlement sur les résidences secondaires au Pays basque ?
Ce que prévoit la Communauté d’agglomération du Pays Basque dans son Programme local de l’habitat (PLH), c’est une réglementation stricte dans les zones dites “tendues”.
Les permis de construire ne pourront être délivrés que si les logements sont destinés à devenir des résidences principales, que ce soit dans le parc libre ou dans les programmes aidés.
Des dispositifs de contrôle (clauses anti-spéculatives, bail réel solidaire, conditions de revente) seront intégrés pour garantir que l’usage prévu soit respecté sur la durée.
Il ne s’agit donc pas d’interdire les résidences secondaires existantes, mais bien d’empêcher que les nouvelles constructions ne viennent renforcer un déséquilibre déjà critique.
💡 Quels impacts pour les acquéreurs et investisseurs ?
Pour les acquéreurs désireux de s’installer à l’année, cette mesure pourrait être une bouffée d’oxygène. En limitant la spéculation et en recentrant l’offre sur les besoins locaux, les prix pourraient à terme mieux se stabiliser dans certaines zones.
Pour les investisseurs, notamment ceux visant une mise en location saisonnière ou une résidence secondaire, il va falloir repenser les stratégies. Ce nouveau cadre oblige à une approche plus fine et plus responsable du marché local.
Il est probable que ce changement provoque des tensions, voire des recours juridiques, mais il s’inscrit dans une tendance déjà amorcée ailleurs : remettre le logement au service de celles et ceux qui y vivent à l’année.
🙋🏻♂️ En tant que conseiller immobilier à Biarritz…
…je mesure chaque jour les tensions que traverse le marché local. Entre rareté des biens accessibles et départs contraints de familles locales, il devenait nécessaire d’envisager de nouveaux équilibres.
Désormais une réalité, ce projet marque un tournant majeur pour le territoire : il réaffirme la priorité donnée aux habitants à l’année face à la pression immobilière.
Mon rôle, dans ce contexte, reste d’accompagner chacun avec lucidité, pédagogie et responsabilité — qu’il s’agisse de projets d’achat, de vente ou d’investissement.
🎯 Résidences secondaires au Pays basque, en bref...
L’interdiction des résidences secondaires dans les futurs projets immobiliers du littoral basque pourrait être effective dès 2026. C’est une décision forte, qui vise à protéger la population locale et à rééquilibrer un marché devenu inabordable pour beaucoup. Pour les acteurs de l’immobilier, il s’agira de s’adapter à cette nouvelle réalité, avec éthique et lucidité.
🙏 Merci pour votre lecture !
Comme toujours, je reste à votre écoute pour échanger sur votre projet immobilier.
Articles de blog complémentaires
Depuis plusieurs années, la 
Le tournant est symbolisé par une décision de justice sans précédent qui date d’avril 2025. Un propriétaire (sous la forme d’une 
Outre le durcissement réglementaire, d’autres éléments rendent la location touristique moins attrayante :
Face à ce constat, il devient stratégique d’orienter ses investissements vers des résidences principales ou des logements à l’année, notamment pour les familles, jeunes actifs, retraités ou travailleurs du territoire. Ces profils sont en forte demande, mais peinent à se loger.
Jusqu’ici ce prêt était limité à l’achat d’appartements neufs en zones tendues (A, A bis et B1) et de logements anciens en zones rurales (B2 et C) sous réserve de travaux à hauteur d’au moins 25 % du coût total de l’opération.
Au-delà de ces deux changements majeurs, il faudra aussi prendre en compte une réduction des aides à la rénovation énergétique puisque le budget 2025 alloué à 