Le marché immobilier de Biarritz s’inscrit en 2025 dans une phase de maturité. Après plusieurs années de croissance spectaculaire, notamment entre 2020 et 2022, les prix ont atteint un plafond. Une situation à la fois rassurante pour les acheteurs et encore favorable pour les vendeurs, à condition d’avoir une stratégie adaptée.
En tant que conseiller immobilier indépendant basé à Biarritz, je vous propose une analyse complète du marché actuel, enrichie d’observations terrain et de conseils pour valoriser au mieux votre bien dans ce contexte.
📈 Une envolée des prix qui se tasse… et commence à s’inverser
Depuis la pandémie, Biarritz est redevenue une valeur refuge immobilière, attirant aussi bien les familles locales que les acheteurs extérieurs. Entre 2020 et 2023, les prix ont bondi de près de 25 % en moyenne, avec des hausses encore plus marquées sur certains segments (résidences avec vue mer, petites surfaces proches de la plage, maisons avec jardin).
Porté par une dynamique enclenchée en 2024, le marché immobilier se stabilise quelque peu en 2025. La frénésie post-Covid s’est estompée, les prix tendent à baisser très légèrement et les acheteurs sont surtout beaucoup plus sélectifs. Les vendeurs, souvent attachés aux niveaux de prix atteints ces dernières années, ont parfois du mal à ajuster leur positionnement, ce qui peut ralentir les transactions.
En parallèle, la baisse des taux d’intérêt, amorcée fin 2024, commence à redonner un peu d’oxygène aux acheteurs, mais ce regain reste mesuré : prudence et exigence restent de mise.
📉 Résultat : un marché plus lent, mais pas en crise. Les biens de qualité, bien évalués et bien présentés, continuent à se vendre dans de bonnes conditions.
Prix moyen au m² à Biarritz en 2025 :
• Appartement ancien : entre 7 500 € et 9 500 € / m².
• Maison individuelle : souvent au-delà de 10 000 € / m² dès que l’emplacement ou la vue sont exceptionnels.
• Programmes neufs : très rares, et à plus de 9 000 € / m²
📍 Zoom quartier par quartier : où acheter, où vendre ?
Biarritz se compose de quartiers aux identités bien distinctes, chacun avec ses atouts, ses dynamiques et ses profils d’acquéreurs spécifiques. En 2025, la clé d’une vente réussie passe par une stratégie adaptée à chaque secteur.
🏙️ Centre-Ville & Saint-Charles
Toujours en tête des recherches : on y vit à pied, à deux pas des Halles, de la Grande Plage et des commerces. Ce sont les secteurs les plus prisés par les résidents secondaires et les investisseurs locatifs, en particulier pour les petites surfaces bien situées. Les biens de charme s’y négocient bien, mais les acheteurs sont attentifs aux charges de copropriété et à l’état des immeubles anciens.
🌊 Bibi Beaurivage & Pétricot
Ambiance surf, vue mer et vie de quartier : ces zones gardent un fort pouvoir d’attraction, notamment auprès des familles actives, des artistes, et des amoureux du Biarritz authentique. Les maisons anciennes rénovées ou les appartements avec terrasse y partent vite… s’ils sont bien estimés !
🌴 Milady & La Côte des Basques
Avec leurs vues imprenables et leur accès direct à la plage, ces quartiers résidentiels séduisent les acquéreurs haut de gamme, souvent en quête d’une résidence secondaire. Attention à la rareté des biens disponibles et à la réglementation sur les locations saisonnières.
🏌️ Golf du Phare & Larochefoucauld
Quartiers élégants et calmes, recherchés pour leur proximité avec le centre-ville tout en offrant un cadre résidentiel. Le Golf du Phare attire une clientèle plutôt aisée à la recherche de tranquillité et de standing. À Larochefoucauld, certains secteurs commencent à se revaloriser, notamment autour des nouvelles constructions.
🏘️ Aguiléra, Braou & Jules Ferry
Quartiers résidentiels intermédiaires, avec une bonne qualité de vie et un accès pratique aux écoles et infrastructures sportives. Ils sont souvent choisis par des familles locales, des retraités ou des actifs en quête de calme et d’espace. Les maisons avec jardin y sont particulièrement appréciées.
🌳 Saint-Martin & Lahouze
Ces quartiers, un peu plus à l’écart du centre, proposent une offre diversifiée entre maisons de ville, appartements anciens et petites résidences. Encore abordables par rapport aux zones littorales, ils attirent les jeunes actifs, primo-accédants ou investisseurs patients. Une bonne alternative pour qui cherche à se projeter à moyen terme.
✈️ Parme
Situé en lisière de Biarritz, ce quartier est plus récent et moins touristique. Il abrite des logements modernes, des zones économiques et l’aéroport. Il est surtout prisé pour des projets à budget maîtrisé, ou pour des acquisitions à usage professionnel ou mixte (résidentiel + activité).
🧭 Conseil de terrain : chaque quartier de Biarritz a son rythme de vente et son public. Pour réussir sa transaction, il faut connaître les réalités locales, les profils d’acheteurs actifs sur le secteur… et ajuster sa stratégie en conséquence.
👥 Les acheteurs en 2025 : profils et attentes
Les dynamiques évoluent doucement, mais certains profils se distinguent :
• Locaux et jeunes actifs cherchent à acheter, mais leur budget reste souvent contraint.
• Parisiens, Bordelais, Lyonnais en quête de résidence secondaire continuent d’alimenter la demande, même si leur sélection est plus rigoureuse.
• Investisseurs : présence plus sélective, favorisée par la baisse des taux, mais freinée par les restrictions sur la location courte durée.
• Acheteurs étrangers (Espagne, Royaume-Uni, Suisse…) : attirés par les biens avec vue ou en bord de mer.
🔍 Point important : la performance énergétique (DPE) devient un critère de décision central. Les biens classés A ou B se vendent plus vite, les autres nécessitent souvent un ajustement de prix.
🏗️ L’offre en 2025 : peu de neuf, beaucoup d’attente
Le marché immobilier biarrot en 2025 se caractérise par une offre structurellement limitée. Biarritz est une ville compacte, déjà largement urbanisée, et soumise à de nombreuses contraintes foncières, architecturales et environnementales. Résultat : les biens disponibles à la vente sont rares, et les projets neufs quasiment inexistants.
Les programmes neufs sont aujourd’hui très limités en volume et souvent concentrés en périphérie immédiate, dans des secteurs comme Larochefoucauld ou Iraty. Lorsqu’ils voient le jour, ces logements sont vendus à prix fort et ciblent une clientèle patrimoniale. Le cœur historique, lui, est verrouillé par les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), les sites classés, les ABF (Architectes des Bâtiments de France) et la forte densité bâtie.
À cela s’ajoute l’impact du dispositif ZAN (Zéro Artificialisation Nette), qui freine considérablement toute extension de l’urbanisation. La construction de logements individuels est de plus en plus encadrée, voire bloquée. Il devient quasi impossible de trouver un terrain à bâtir dans Biarritz intra-muros.
Côté revente, on observe :
• Des vendeurs souvent réticents à baisser leurs prix malgré la réalité du marché.
• Des biens qui restent sur le marché plus longtemps s’ils ne sont pas justement positionnés ou valorisés.
• Une sélection rigoureuse de la part des acheteurs, surtout sur les aspects énergétiques (DPE) et techniques (copropriété, charges, accessibilité).
🧱 Le marché reste alimenté par les successions, les départs en maison de retraite, ou des changements de vie, mais la rotation est faible. Les vendeurs potentiels hésitent à remettre leur bien en vente, par crainte de ne pas retrouver une solution de relogement adaptée, en raison de cette rareté.
🎯 Conséquence directe : les biens en bon état, bien situés et bien classés énergétiquement se distinguent nettement et attirent une demande soutenue. À l’inverse, les logements à travaux ou surcotés restent plus longtemps sur le marché, ou nécessitent des ajustements de prix importants.
⚖️ Un marché encadré, plutôt stabilisé, avec une régulation plus marquée
En 2025, le marché immobilier biarrot est également influencé par un cadre réglementaire de plus en plus structurant, qui impacte aussi bien les acheteurs que les vendeurs.
D’abord, la réglementation sur les locations meublées de courte durée (type Airbnb) continue de se durcir. À Biarritz, ville classée en zone tendue, la transformation d’un logement d’habitation en meublé touristique est soumise à autorisation préalable, et dans certains cas à une compensation (mise sur le marché d’un bien de surface équivalente en logement permanent). Cela freine les projets d’investissement spéculatifs et favorise le retour de certains biens sur le marché classique.
Ensuite, les enjeux liés à la performance énergétique prennent de l’ampleur. Les biens classés F ou G au DPE sont désormais considérés comme passoires thermiques. Si leur location est déjà interdite ou restreinte, leur valeur perçue à la revente baisse, car les travaux nécessaires sont lourds et coûteux. Les acquéreurs en tiennent compte dès les visites, et la négociation devient plus systématique sur ce type de bien.
La fiscalité locale et les politiques publiques (ZAN, normes de rénovation énergétique, plan climat des collectivités) influencent aussi les arbitrages. Le coût global d’un achat (acquisition + rénovation + fiscalité + entretien) est désormais un calcul stratégique, notamment pour les acheteurs à moyen ou long terme.
Panorama du marché immobilier biarrot en 2025, en bref...
✅ En résumé : une période d’ajustement, mais des opportunités bien réelles
📉 Les prix affichés sont élevés, mais les prix négociés baissent légèrement.
🔄 Les taux en baisse relancent timidement la demande.
🧭 La connaissance du marché local reste un atout déterminant.
🛠️ L’état du bien, son DPE, son emplacement jouent un rôle plus que jamais décisif.
👉 Vous êtes propriétaire à Biarritz ou dans ses environs ?
Je vous propose une estimation gratuite, personnalisée, précise et confidentielle, avec un accompagnement de terrain 100 % sur mesure.
🧭 Regard d’un professionnel local
Sur le terrain, je constate :
• Des acheteurs mieux informés, plus prudents.
• Des vendeurs souvent encore accrochés aux prix 2022–2023.
• Des délais de vente plus longs, sauf pour les biens parfaitement situés et bien présentés.
✅ Un bien correctement positionné, valorisé et accompagné avec justesse se vend encore très bien à Biarritz en 2025. La clé est de s’adapter au marché réel, et non à l’idée que l’on s’en fait.
Ensemble, faisons de votre projet une réussite ! Contactez-moi pour en parler !
Articles de blog complémentaires
