Quand on achète une maison, une des grandes lignes du budget à prévoir, ce sont les frais de notaire (outil de calcul ici).
Dans l’immobilier ancien, ils atteignent facilement 7 à 8 % du prix d’achat. Mais dans l’immobilier neuf, il est possible de les voir divisés par trois. Explications.
Qu’appelle-t-on “frais de notaire” ?
Les frais de notaire désignent l’ensemble des frais d’acquisition d’un bien immobilier.
Ils comprennent :
• Les droits de mutation versés à l’État et aux collectivités locales (la plus grosse part),
• Les émoluments du notaire (ses honoraires réglementés),
• Les frais administratifs et débours.
Contrairement à ce que l’on pense souvent, la plus grande partie de ces frais ne revient pas au notaire, mais à l’État.
Maison neuve : quand parle-t-on de “neuf” fiscalement ?
Pour bénéficier des frais réduits, la maison doit être considérée comme neuve au sens fiscal.
C’est le cas :
• Si elle a été achevée depuis moins de 5 ans,
et
• Si elle n’a jamais été habitée ni revendue.
On parle alors d’un bien neuf de première main.
✅ Cas où les frais de notaire sont réduits à 2-3 %
Vous pouvez bénéficier de frais réduits si vous achetez :
✔️ En VEFA : vente en l’état futur d’achèvement, autrement dit « sur plan »,
✔️ Une maison neuve jamais habitée, achetée directement à un promoteur, constructeur, lotisseur, ou autre professionnel de l’immobilier,
✔️ Un logement soumis à la TVA (20 % en général). Dans ces cas, l’acheteur paie la TVA sur le prix du bien, et les droits de mutation sont réduits, ce qui fait tomber les frais totaux autour de 2 à 3 %.
A noter que lorsque vous achetez une maison clé en main dans un lotissement, construite par un promoteur ou une SCCV, vous entrez souvent dans le cadre d’un bien neuf soumis à TVA. Dans ce cas, vous bénéficiez automatiquement des frais réduits.
Exemple de réduction des frais de notaire : pour une maison neuve à 400 000 €, les frais de notaire seront environ 8 000 à 12 000 €, contre 32 000 € dans l’ancien.
⛔ Cas où les frais restent élevés (7 à 8 %)
Même si la maison est récente, les frais restent élevés dans les situations suivantes :
🚫 Revente par un particulier, même si le bien a moins de 5 ans,
🚫 Maison déjà habitée une fois,
🚫 Maison non soumise à la TVA.
Dans ce cas, la vente est considérée comme relevant du marché de l’ancien, avec des frais autour de 7 à 8 %.
Et pour une maison construite soi-même ?
Si vous achetez un terrain nu et que vous faites construire ensuite, vous payez :
• Frais réduits sur l’achat du terrain seul (2 à 3 % si le terrain est vendu par un professionnel avec TVA).
• Pas de frais de notaire sur la construction, car elle ne fait pas l’objet d’une vente notariale : vous payez l’entreprise de construction directement.
En résumé
| Situation | Frais de notaire approximatifs |
|---|---|
| Achat neuf en VEFA ou première main | 2 à 3 % |
| Achat d’un bien déjà habité ou revendu | 7 à 8 % |
| Achat d’un terrain + construction | 2 à 3 % sur le terrain uniquement |
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